マンション管理Q&A

なぜマンションの管理が必要なのですか?

平成13年8月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が施行されました。この法律は「土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等、マンション管理の適正化を推進する為の処置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする」(第一条)とされています。
これにより、マンションの管理業務の措置を講ずることが義務付けられました。

なぜ管理会社が必要なのですか?

自主管理という方式もありますが、管理組合の運営を行っていくには、業務や時間の負担がかなりかかります。また、日々の運営や総会をスムーズに行うには専門的な知識も必要です。そのような負担を軽減し、運営をスムーズに行う為に、管理会社があります。

管理会社は何を行うのですか?

管理組合と管理委託契約を締結し、その決められた範囲で管理会社は業務を適正に行います。マンションの内容によって管理業務は異なります。また、契約年数も異なりますが、契約更新時期には、改めて契約内容についての確認が行われます。
標準的な管理業務は、事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務などです。

管理会社が管理する範囲はどうなっていますか?

管理委託契約書に明記されていますが、敷地(通路、車路その他外周部分)、専有部分に属さない建物の部分(エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、屋上、内外壁、床、天井、バルコニー等)、専有部分に属さない建物の附属物(エレベーター設備、電気設備、給排水設備、消防用設備等)、規約共用部分(管理事務室)、附属設備(フェンス、駐車場、自転車置場等)等です。

管理業務主任者の設置義務とは何ですか?

管理業務主任者は、管理の前提となる管理委託契約の重要事項の説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック等及びその報告まで、マンション管理のマネジメント業務を担うものであり、管理会社の事務所ごとに国土交通省令で定める人数の設置が義務付けられています。
管理業務主任者となるには、管理業務主任者試験に合格し、管理業務主任者として登録し、管理業務主任者証の交付を受けることが必要です。

会計にはどんな種類があるのですか?

管理費などの一般会計と修繕積立金などの特別会計に分かれます。「一般会計」は管理費や駐車場や駐輪場等の使用料が主な収入です。これに対し、「特別会計」は、将来的な修繕に備えるための会計で、修繕積立基金や修繕積立金等が主な収入となります。
平成13年8月1日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律により、管理費と修繕積立金の口座を分けるという分別管理が義務付けられています。

管理組合はどのような組織ですか?

管理組合とは、そのマンション管理の主体となる組織で、区分所有法では、分譲マンションを購入した方(区分所有者)全員がマンション管理組合に所属することを義務づけています。管理組合の主な役割は、共用部分を維持管理し、住まう方全員が快適に暮らせるようマンション全体の価値を維持し高めることにあります。
よって管理組合は、敷地及び共用部分の取り扱いについてのルール(管理規約)を総会によって決議し、あわせて、管理組合理事長や数人の役員を選任し、その業務にあたります。
具体的には、清掃や定期点検など共用部分の維持管理、総会や理事会の開催、管理費や修繕積立金等の会計などです。

管理組合の業務は何ですか?

標準管理規約第32条には、主に次の項目があります。

  • 敷地や共用部分の保守、清掃、修繕等日常の管理
  • 長期修繕計画の作成や長期修繕計画書の管理(期間は25年以上とし、5年程度ごとの見直しが必要)
  • 竣工図書の管理や修繕履歴情報の整理と管理
  • 大規模修繕工事を含む計画修繕工事の実施
  • 敷地や共用部分の変更や運営
  • 共用部分の火災保険その他の損害保険に関する業務
  • 修繕積立金の運用
  • コミュニティ形成や地域社会活動への参加等、管理組合としての活動
  • マンションの建て替えに係る合意形成の必要となる事項の調査

管理組合の総会と理事会の役割は何ですか?

区分所有者の意思を統一し決定するのが「総会」であり、それを実施し、管理組合の業務を遂行していく機関が「理事会」です。
総会には「通常総会」と「臨時総会」があります。毎年1回定期的に開催させるのが通常総会(定期総会)であり、ここでは管理組合の決算・活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議が行われます。それに対し、文字どおり臨時に開催されるのが臨時総会です。
総会は、理事長が招集するのが原則であり、理事長は少なくとも毎年1回通常総会を招集しなければなりません。

管理規約とは何ですか?

マンションにおいて、共用部分の範囲や使用方法、理事会の権限や義務など管理組合運営に必要なことが決められていて、入居者同士が、共同生活を営む為に定められる各マンションのルールブックが管理規約です。区分所有者(占有者も含む)は、区分所有法と同様にこの管理規約も守らなければなりません。区分所有法との優先関係については、同法に抵触しない限りにおいて管理規約の定めが優先します。
また、管理規約の内容を変更することは可能ですが、法律の定めで変更ができない内容もあります。変更可能な内容については、区分所有者総数及びその議決権総数の一定割合以上の承認が必要となります。

室内をリフォームする際、注意することはありますか?

専有部分については、区分所有者の意思でリフォームすることができますが、マンションの場合は周辺の住戸に影響を与える可能性がある為、工事を行う前に、管理組合の承認を得る必要があります。

ペットを飼おうと思っていますが、飼ってもいいですか?

まず、お住まいのマンションの管理規約でペットの飼育が可能かどうかを確認して頂くことが必要です。飼育が可能な場合でも、動物の種類や大きさ、数も決められていますので、その範囲で行ってください。
また、飼う前には管理組合へ所定の申請書等、手続きが必要ですので、よく確認し、飼育に関しては「ペット飼育細則」の内容を守ってください。

大規模修繕工事は、なぜ必要なのですか?

経年劣化により、建物の外壁やコンクリートにひび割れが生じ、その部分から雨水が浸入すると躯体内部の鉄骨や鉄筋にサビが発生する場合があります。そのままの状態にしておくと、建物自体の耐久性や耐震性が低下してしまいます。
また、電気設備や給排水管設備等の設備も劣化が進みますので、建物の資産価値を維持又は向上させる為に、外壁や鉄部の塗装、屋根防水、給排水管、躯体の物理的な耐用年数を目安に、周期的に修繕することが必要です。

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